L’attenzione del Fisco è da sempre focalizzata sulle compravendite immobiliari al fine di individuare eventuali evasioni di imposta da parte dell’acquirente e del venditore.
In via generale, se il venditore dell’immobile è un’impresa di costruzione, l’acquirente è tenuto a corrispondere all’impresa venditrice l’Iva sul prezzo di acquisto. In tal caso dunque, i controlli sono rivolti soprattutto ai venditori per verificare se, in sede di atto, sono stati occultati corrispettivi e accertare eventualmente maggiore Iva, con la conseguente applicazione di sanzioni e relativi interessi. Qualora, invece le vendite di immobili a uso abitativo siano effettuate nei confronti dei privati, l’acquirente può scegliere di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile anziché sul prezzo di acquisto, a condizione però che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. In tal caso dunque, i controlli del fisco sono rivolti soprattutto agli acquirenti per scoprire l’eventuale dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito e accertare una maggiore imposta di registro, da calcolare sul corrispettivo effettivamente pattuito, oltre a sanzioni e interessi.
Partendo, dunque da queste considerazioni, gli acquirente e i venditori, anche prima della compravendita immobiliare sono chiamati a prevenire le contestazioni del Fisco e a predisporre adeguate prove documentali al fine di provare l’effettiva corresponsione del corrispettivo indicato nell’atto. L’esibizione di una perizia dell’immobile acquistato, redatta in data antecedente all’atto di compravendita che certifichi la congruità del prezzo stabilito tra le parti e corrisposto dall’acquirente rispetto allo stato di conservazione dell’immobile, rende più facile la difesa del contribuente. Al fine di una maggiore valenza persuasiva sarebbe meglio che la perizia attestante il valore effettivo di mercato dell’immobile che si intende compravendere fosse redatta da periti non legati da rapporti di parentela né con l’acquirente né con il venditore, Tuttavia poiché la redazione di una perizia da parte di un tecnico comporta un aggravio dei costi, si potrebbe in alternativa chiedere, sempre prima dell’acquisto, la redazione della perizia all’agenzia immobiliare a cui è stato affidato l’incarico di mediazione. Inoltre, al fine di avere delle evidenze documentali da produrre in caso di accertamento, è opportuno chiedere all’agenzia immobiliare e se possibile anche ad altre agenzie il rilascio su carta intestata delle quotazioni sul prezzo di vendita degli immobili situati nella medesima zona in cui si trova l’immobile da acquistare.
Infine, con riferimento alla compravendita di terreni, rivalutati, ex art. 7 della L. n. 448/2001 e successive proroghe e riproposizioni, occorre tener presente che il valore risultante dalla perizia asseverata di stima costituisce “valore minimo di riferimento” ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Ne consegue che, nell’ambito di un accertamento ai fini dell’imposta di registro nei confronti dell’acquirente, ove il corrispettivo o il valore indicato nell’atto o denuncia risulti inferiore al valore periziato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno riliquidate dall’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, assumendo quale base imponibile il valore di perizia.