Le differenze di trattamento fiscale portano a una evidente e marcata convenienza del conferimento d’azienda con immobili rispetto al conferimento di immobili.
Dal punto di vista fiscale, il conferimento d’azienda è un’operazione: neutrale ai fini delle imposte sul reddito, irrilevante ai fini IRAP, esclusa dal campo di applicazione dell’IVA, soggetta alle imposte d’atto in misura fissa.
La presenza di una componente immobiliare nell’azienda oggetto di conferimento implica riflessi ai soli fini delle imposte ipotecarie e catastali, mentre è ininfluente, oltre ai fini IVA e delle imposte dirette, ai fini dell’imposta di registro in quanto la stessa si applica in misura fissa sull’atto di conferimento d’azienda. L’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna su ognuno degli immobili che fanno parte del complesso aziendale si evince rispettivamente dall’art. 4 della Tariffa allegata al D.lgs. n. 347/90 per l’imposta ipotecaria e dall’art. 10 comma 2 del medesimo D.lgs. per quanto riguarda l’imposta catastale.
La convenienza fiscale di un “atto di conferimento d’azienda con immobili” e un “atto di conferimento di immobili” risulta evidente a causa del fatto che, tranne quando ha per oggetto aziende, il conferimento è negli altri casi (conferimento di immobili compresi) una operazione assimilata a una cessione a titolo oneroso sia ai fini delle imposte dirette che ai fini delle imposte indirette. Ciò significa che:
- ai fini delle imposte sul reddito, si passa dal regime di imponibilità del conferimento di immobili, con determinazione del corrispettivo sulla base del “valore normale” dell’immobile conferito, al regime di neutralità fiscale del conferimento d’azienda sancito dall’art. 176 del TUIR, tale per cui il conferente non realizza alcuna plusvalenza imponibile e il conferitario subentra senza soluzione di continuità nei valori che risultavano riconosciuti in capo al conferente;
- ai fini IRAP, si passa dalla rilevanza dei componenti positivi e negativi, che derivano dall’effettuazione di una operazione di conferimento di immobili, alla irrilevanza dei componenti positivi e negativi che derivano dall’effettuazione di una operazione di conferimento d’azienda;
- ai fini IVA, si passa dal regime di imponibilità o esenzione, secondo le medesime regole previste per le corrispondenti cessioni a titolo oneroso dei beni o diritti immobiliari oggetto di conferimento al regime di irrilevanza (c.d. “fuori campo IVA”) ai sensi dell’art. 2 comma 3 lett. b) del DPR 633/72 per i trasferimenti aventi ad oggetto complessi aziendali;
- ai fini delle imposte d’atto, si passa dalla loro applicazione secondo le medesime modalità applicabili alle corrispondenti cessioni a titolo oneroso dei beni o diritti immobiliari (ad esempio la misura proporzionale del 4% per le ipocatastali prevista con riguardo agli atti aventi per oggetto fabbricati strumentali) alla loro applicazione nella misura fissa di 200 euro sia per quanto concerne l’imposta di registro, sia per quanto riguarda ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale.
In conclusione, dunque, il conferimento plusvalente di un’azienda con immobili, rispetto alla cessione di uno o più beni e diritti reali immobiliari costituisce sempre un’operazione fiscalmente meno gravosa, sia ai fini delle imposte dirette sia ai fini delle imposte indirette.